전세 계약 필수 특약 5가지 ― 보증금을 지키는 핵심 문구

【부동산·전세】

 

[핵심 요약] 전세 보증금을 안전하게 돌려받고 분쟁을 예방하려면, 계약서에 아래 5가지 특약을 반드시 넣어야 합니다.

 

1. 보증금 반환 기한 특약

전세계약 필수특약

 

 

문구 예시: “임대인은 임대차 종료일(2027. 2. 28.)로부터 ○일 이내에 보증금을 전액 반환한다.”

포인트
· 명확한 날짜·기한을 적어야 ‘지연이자’ 청구 근거가 생깁니다.
· 반환 지연 시 지연손해금(年 10 % 이상) 조항을 함께 두면 효과적.

2. 근저당 설정 제한·말소 특약

문구 예시: “임대차 기간 중 임차인의 서면 동의 없는 추가 근저당·가압류 등을 하지 않는다.”

포인트
· 대출로 선순위 권리가 생기면 보증금이 밀릴 수 있습니다.
· 이미 잡힌 근저당은 ‘계약 전 말소’ 또는 ‘전세보증금 대비 대출잔액 ≤ ○억’ 조건으로 한도 규정.

3. 유지·보수 책임 특약

문구 예시: “주택의 주요 구조·설비(수도·전기·보일러·창호)는 임대인이 수선·교체한다.”

포인트
· 「주택임대차보호법」상 ‘통상의 유지·수선’은 임대인 의무지만, 현실에선 분쟁 잦음.
· 냉·난방기 등 고가 가전도 포함 여부를 명확히 기재.

 

 

 

 

4. 중도해지 및 위약금 특약

문구 예시: “임차인이 사정상 중도 해지 시 잔여기간 × 월세 상당액을 위약금으로 지급한다.”

포인트
· 전세계약은 원칙적으로 중도해지 불가. 실무상 ‘사전 양해 + 위약금’ 조항으로 유연성 확보.
· 위약금 상한을 ‘보증금의 ○ %’로 설정하면 과도한 요구를 예방.

5. 재건축·재개발 해제 특약

문구 예시: “재건축·재개발 인·허가가 확정되면 임차인은 통보일로부터 2개월 내 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환받을 수 있다.”

포인트
· 장기 프로젝트 지역은 조기 퇴거 위험 존재.
· ‘통보 후 ○일 이내’ 등 구체 기한을 반드시 적습니다.

실전 작성 Step

Step 내용 체크
1 특약 초안 작성 후 중개사·집주인과 사전 협의 □
2 계약서 특약란에 자필로 전문 기재 □
3 임대인·임차인·중개사 전원 날인·서명 □
4 계약 당일 확정일자·전입신고 완료 □

STEP	내용	체크
1	특약 초안 작성 후 중개사.집주인과 사전 협의	□
2	계약서 특약란에 자필로 전문 기재	□
3	임대인.임차인.중개사 전원 날인,서명	□
4	계약 당일 확정일자. 전입신고 완료	□

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 특약은 공인중개사가 알아서 넣어주나요?
➜ 아닙니다. 표준계약서에는 최소 조항만 들어 있습니다. 임차인이 직접 요청해야 중개사가 특약란에 기재합니다.

Q. 특약을 넣으면 집주인이 계약을 거부할까 걱정입니다.
➜ ‘보증금 반환 기한’·‘근저당 제한’은 시장에서 이미 통용되는 조항입니다. 거부한다면 위험 신호로 판단해도 무방합니다.

Q. 특약의 법적 효력은 어느 정도인가요?
➜ 서명된 특약은 민법상 계약 조항으로 인정됩니다. 다만 「주택임대차보호법」을 위반하는 내용(임차인 권리 축소 등)은 무효가 될 수 있으니 주의하세요.

한 줄 요약: 특약 5가지를 명문화하고 서명까지 받아두면, 전세 보증금과 권리를 법적으로 두 겹으로 보호할 수 있습니다.

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