전세계약 확정일자·전입신고 체크리스트 ― 보증금 우선순위를 확보하는 48시간 플랜

【부동산·전세】

전세계약 확정일자·전입신고 체크리스트 ― 보증금 우선순위를 확보하는 48시간 플랜

[핵심 요약] 확정일자와 전입신고를 ‘같은 날’ 완료해야만 전세보증금이 최우선 변제권을 갖습니다. 이 글은 준비물·절차·타임라인까지 압축 정리한 실전 체크리스트입니다.

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전입신고와 확정일자

 

 

 

1. 확정일자 & 전입신고, 왜 동시에 해야 하나?

• 확정일자: 임대차계약서에 ‘날짜 도장을 찍어’ 내용 존재를 공증하는 행위.
• 전입신고: 주민등록을 해당 주소로 옮겨 ‘거주 사실’을 증명.
• 법적 효과: 두 절차가 모두 완료된 시점부터 대항력 + 우선변제권 발생 → 경매 시 보증금을 먼저 돌려받을 수 있음.

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2. 48시간 타임라인

시간해야 할 일체크

계약일	임대차계약서 원본 2부 준비 (임대인·임차인 날인)	□
Day 0(이사 당일)	주민센터 방문 → 전입신고 & 확정일자 신청 동시 처리	□
Day 0	전입신고 완료 후 확정일자 스탬프 계약서 수령	□
Day 1	인터넷 등기소 열람 → 기존 근저당·저당권 확인	□
Day 2	문자·메일로 계약서 스캔본 + 확정일자 스탬프 사본 보관	□

온라인 전입신고 (정부24) → 오프라인 확정일자 (주민센터) 동선으로 진행하면 1시간 내 종료.

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3. 준비 서류 & 비용

구분서류·물품발급처

임대차계약서 원본	2부(임대인·임차인 서명)	계약 당사자
신분증	주민등록증·운전면허증 등	본인 지참
수수료	확정일자 600원, 전입신고 무료	주민센터

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4. 자주 발생하는 실수 3가지

1. 전입신고만 하고 확정일자 미신청
   → 대항력 O, 우선변제권 X → 경매 시 후순위로 밀림
2. 확정일자만 받고 실제 입주는 지연
   → 실제 전입 전까지 대항력·우선변제권 발생하지 않음
3. 전입신고가 계약서 주소와 불일치
   → 동·호수 한 글자라도 틀리면 효력 무효 가능

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5. 단기간 부재·해외 체류 시 대처

• 대리인 처리: 가족에게 인감 또는 위임장 + 본인·대리인 신분증을 맡겨 전입·확정일자 대행 가능.
• 해외 체류 예정: 출국 전 정부24 ‘전입예정 신고’ → 입주 14일 내 주민센터 방문해 확정일자만 받으면 완료.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 온라인으로 확정일자까지 받을 수 있나요?

➜ 아직 불가. 전입신고는 정부24 온라인, 확정일자는 반드시 주민센터 방문 스탬프 또는 홈택스 전자세금계산서용 QR 확정(시범 운영)으로 받아야 합니다.

Q. 확정일자 신청 전에 이미 근저당이 설정돼 있으면?

➜ 등기부 열람 후 전세보증금 > 근저당 합계일 경우 위험. 계약 해지·보증보험 가입 또는 근저당 말소 후 재계약을 권장합니다.

Q. 전입·확정일자를 완료했는데 집주인이 추가 담보대출을 받으면?

➜ 우선순위는 변동 없습니다. 단, 추가 근저당이 ‘선순위’로 들어가는지 등기는 수시로 확인해야 합니다.

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한 줄 요약: 전입신고와 확정일자를 같은 날 완료해야만 법이 보증금을 지켜 줍니다—48시간 플랜으로 놓치지 마세요.

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