토허제 아파트 매수·매도 절차 총정리｜토지거래허가구역 거래 방법

토지거래허가구역 절차와 주의사항 총정리

최근 부동산 시장에서
토허제(토지거래허가구역) 지정 지역이 다시 확대되면서
아파트 매수·매도 시 실수하는 사례가 늘고 있다.

토허제 지역은
일반 매매와 절차가 완전히 다르다.

허가 없이 계약하면
계약이 무효가 될 수 있고
형사 처벌 대상이 될 수도 있다.

오늘은
토허제 아파트 매수·매도 시
절차 순서와 주의할 점을 정리해본다.

1. 토허제란 무엇인가

2. 토허제 아파트 매수 절차 순서

토지거래허가구역은
투기 우려가 있는 지역에서
일정 면적 이상의 토지 또는 아파트를 거래할 때
관할 구청장의 허가를 받도록 한 제도다.

아파트의 경우
“대지지분” 기준 면적이 적용된다.

핵심은 단 하나다.

허가가 먼저다.
계약이 나중이다.


1단계. 매물 확인

해당 아파트가
토지거래허가구역인지 먼저 확인해야 한다.

구청 홈페이지 또는
부동산 중개사에게 반드시 재확인 필요.

2단계. 매수 목적 요건 확인

토허제 지역은
실거주 목적만 허가가 나는 경우가 많다.

임대 목적
갭투자
전세 끼고 매수

대부분 불가능하다.

보통 2년 이상 실거주 의무가 있다.




3단계. 허가 신청

매수자와 매도자가
공동으로 허가 신청서를 제출한다.

제출 서류 예시

매매계약서 초안
자금조달계획서
실거주 계획서

관할 구청 심사 기간은
통상 15일 이내다. 여유있게 3주를 잡는게 좋다.




4단계. 허가 승인 후 계약 확정

허가가 나면
그때 계약이 효력이 발생한다.

허가 전에 체결한 계약은
조건부 계약 형태로 진행해야 한다.

허가 불가 시
자동 무효 특약을 반드시 넣어야 한다.




5단계. 잔금 및 등기

허가 승인 후
잔금 지급 → 소유권 이전 등기 순으로 진행한다.

3. 토허제 아파트 매도 시 주의할 점

매도자는
“허가 가능 여부”를 먼저 판단해야 한다.

매수자가 실거주 요건을 충족하지 못하면
거래 자체가 불가능하다.

주의사항

허가 전 중도금 수령은 위험
허가 거부 시 계약 분쟁 발생 가능
특약 문구 미흡 시 손해배상 분쟁 발생 가능

특약 예시

“토지거래허가 불가 시 본 계약은 무효로 하며
계약금은 즉시 반환한다.”

이 문구는 반드시 필요하다.

4. 토허제 아파트 거래 시 자주 발생하는 실수

1. 토허제 지역인지 확인하지 않고 계약


2. 실거주 의무를 간과


3. 전세 끼고 매수 가능하다고 착각


4. 허가 전에 중도금 지급


5. 특약 미작성



토허제 거래는
일반 매매보다 리스크가 훨씬 크다.

5. 토허제 지역 아파트, 지금 매수해도 될까

장점

투기 수요 차단
급등 가능성 낮음
실수요자 중심 시장 형성

단점

유동성 제한
재매각 시 매수자 제한
거래 속도 느림

투자 목적이라면
토허제 지역은
기회보다는 제약이 많은 시장이다.

6. 정리

토허제 아파트 거래의 핵심은
“허가가 먼저”라는 점이다.

허가 없이 계약하면
법적 보호를 받지 못할 수 있다.

매수자는 실거주 요건 확인
매도자는 특약 문구 강화
중도금은 허가 이후 진행

이 세 가지만 기억해도
큰 분쟁은 피할 수 있다.

※ 본 글은 부동산 거래 절차에 대한 정보 제공 목적이며
투자 또는 매수·매도를 권유하는 내용이 아닙니다.