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전세를 살던 중 갑자기 집주인이 바뀌었다면, 보증금을 안전하게 보호하기 위해 아래와 같은 조치를 취해야 합니다.
1. 새 집주인(소유권 이전자) 확인
✅ 등기부등본 열람:
먼저 등기부등본을 발급받아 소유권이 이전되었는지 확인하세요.
새 집주인의 이름, 주소, 근저당권 여부 등을 반드시 체크하세요.
대법원 인터넷 등기소에서 확인 가능합니다.
✅ 소유권 변경 통보 받기:
새로운 집주인에게 전세계약 승계 여부를 명확히 확인해야 합니다.
등기부등본 상 소유자가 변경되었는데 연락을 받지 못했다면, 기존 집주인과 중개사에게 문의하세요.
2. 확정일자 & 대항력 유지하기
✅ 전입신고와 확정일자가 있다면 안전
전입신고(거주지 신고)와 확정일자를 받았다면 새로운 집주인에게도 대항력(거주 권리)이 유지됩니다.
새 집주인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 하므로 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있습니다.
✅ 확정일자가 없다면 위험할 수도 있음
만약 확정일자를 받지 않았다면, 새 집주인이 보증금을 보장해주지 않을 수도 있습니다.
늦지 않게 동사무소(주민센터)에서 확정일자를 받아야 합니다.
3. 새로운 집주인과 계약 승계 확인
✅ 임대차 계약서를 그대로 인정하는지 확인
새 집주인이 계약을 그대로 승계하는지 서면으로 확인받으세요.
새로운 임대차 계약서를 작성할 필요는 없지만, 확인서를 받아두면 안전합니다.
✅ 보증금 반환 책임 명확히 하기
기존 계약대로 만기 시 보증금을 새 집주인이 반환해줄 것인지 확인하세요.
만약 불확실하다면 전세보증보험(HUG, SGI) 가입을 고려해 보세요.
4. 집이 경매나 공매로 넘어갔다면?
✅ 경매 진행 여부 확인
집이 경매나 공매로 넘어갔다면, 내 보증금이 보호되는지 확인해야 합니다.
전입신고+확정일자가 있다면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
✅ 전세보증금 반환 청구
집이 경매로 넘어가면 배당요구 종기일까지 배당신청을 해야 보증금을 받을 가능성이 있습니다.
국토교통부 전세피해지원센터(☎ 1588-0149)에서 상담받을 수 있습니다.
5. 새 집주인이 “나가달라”고 한다면?
✅ 전세 계약 기간이 남았다면 거절 가능
새 집주인이 갑자기 나가라고 해도, 계약 기간이 남아 있다면 거절할 수 있습니다.
집을 비워주는 조건으로 보증금을 돌려받을 수 있는지 명확히 확인하세요.
✅ 계약 만료 후 보증금 반환 문제
계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하면 내용증명 발송 및 법적 조치를 고려해야 합니다.
최악의 경우 소송(명도 소송, 보증금 반환 소송)도 가능합니다.
결론
✔ 등기부등본을 확인하여 새로운 집주인을 확인하세요.
✔ 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 유지하세요.
✔ 새 집주인과 보증금 반환 책임을 명확히 하세요.
✔ 전세보증보험 가입을 고려하고, 계약 만료 후 보증금 반환을 요구하세요
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